Undersökningsplikten i korthet
Enligt jordabalken 4 kap. 19 § ansvarar köparen för att undersöka fastigheten före köpet. Undersökningsplikten är långtgående: allt som är möjligt att upptäcka utan ingrepp räknas som upptäckbart, även i svåråtkomliga utrymmen som kryputrymmen och vindar. Upptäcks tecken på fel – till exempel fuktfläckar eller lukt – utvidgas plikten och du förväntas undersöka vidare.
Säljaren ansvarar bara för dolda fel, alltså fel som inte gick att upptäcka och som inte var förväntade utifrån husets ålder och skick. En besiktningsman hjälper dig att dra den gränsen innan du skriver på.
Detta ingår i besiktningen
- Okulär besiktning av byggnadens alla tillgängliga delar
- Genomgång av handlingar: ritningar, bygglov, tidigare protokoll och besiktningar
- Intervju med säljaren om utförda åtgärder och kända brister
- Riskanalys av konstruktioner som inte kunnat undersökas
- Skriftligt protokoll med fotodokumentation
- Genomgång via telefon, Teams eller motsvarande efter besiktningen
Riskkonstruktioner besiktningsmannen letar efter
Enstegstätad putsfasad
Vanlig på hus byggda 1995–2007. Fukt kan tränga in bakom putsen utan att synas utifrån.
Uteluftsventilerad krypgrund
Fukt och mögel uppstår när varm sommarluft möter kall mark under huset.
Inredd källare
Regelväggar mot betong utan fuktspärr ger ofta mikrobiell påväxt bakom ytskiktet.
Våtrum före 1995
Äldre tätskikt och golvbrunnar uppfyller sällan dagens branschregler.
Platta på mark med överbyggnad
Träreglar direkt på betongplatta är en klassisk fuktkonstruktion från 60–70-talet.
Otillräcklig dränering
Dräneringen har normalt 30–50 års livslängd och bör kontrolleras i äldre hus.
Så väljer du besiktningsman
Välj en besiktningsman som är oberoende i förhållande till mäklare och säljare, har gällande ansvarsförsäkring och gärna är godkänd av SBR eller certifierad av RISE/Kiwa. Fråga alltid vad som ingår, vad tilläggen kostar och hur snabbt du får protokollet. Var på plats under besiktningen – den muntliga genomgången är ofta minst lika värdefull som protokollet.